Obligatorisk byggeskadeforsikring

De nye regler om byggeskadeforsikring pålægger entreprenøren – ved hoved- eller totalentreprenører – en pligt til at tegne og betale for en byggeskadeforsikring, når de opfører nybyggeri af private boliger.

Reglerne er trådt i kraft den 1. april 2008 og har virkning for de byggerier, hvor ansøgning om byggetilladelse indgives til kommunen efter den 1. april 2008.

Ved udførelse af servicearbejder, almindelige drifts- og vedligeholdelsesarbejder, reparationsarbejder samt for underentreprenører har reglerne om byggeskadeforsikring ingen betydning.

Erhvervs- og Byggestyrelsen har med hjemmel i de seneste ændringer af henholdsvis byggeloven, lov om almene boliger mv. og lov om bygnings- og boligregistrering (Lov nr. 575 af den 6. juni 2007) udstedt en ny bekendtgørelse om byggeskadeforsikring.

Bekendtgørelsen pålægger de professionelle bygherrer en pligt til at tegne og betale for en byggeskadeforsikring, når de opfører nybyggeri af private boliger, og bekendtgørelsen fastsætter de nærmere regler om bl.a. byggeskadeforsikringens dækningsomfang, definitionen på en byggeskade, eftersyn og offentliggørelse.

Hvilke byggerier er omfattet af forsikringspligten?
Byggeskadeforsikringen gælder for nybyggeri, der lovligt kan anvendes til helårsbeboelse, uanset om der er bopælspligt. Fritidshuse, timesharelejligheder til feriebrug mv., der ikke lovligt kan anvendes til helårsbeboelse, er ikke omfattet af byggeskadeforsikringen.

Hovedreglen er herefter, at en forsikring skal tegnes ved opførelse af helt nyt byggeri til helårsbeboelse. Ombygninger, renoveringer af eller tilbygninger til eksisterende boliger er ikke omfattet af forsikringspligten.
Nybyggeri med blandet bolig og erhverv vil være omfattet af forsikringspligten, hvis boligen hovedsageligt skal benyttes til beboelse.
Endvidere vil ejendomme, der opføres med henblik på udlejning, være omfattet af forsikringspligten.

Hvem har pligt til at tegne en byggeskadeforsikring?
Byggeskadeforsikringen skal tegnes af den bygherre (herunder også entreprenører, der er hoved- eller totalentreprenører), der opfører en ny bebyggelse med henblik på salg, udlejning mv., og af andelsboligforeninger, der opfører andelsboliger i andelsboligforeningens eget regi.

Der findes ikke en fast juridisk definition af begrebet bygherre; men i loven er bygherren afgrænset til den, der lader bebyggelsen opføre, og som udøver en bygherres sædvanlige rettigheder og har dennes sædvanlige forpligtelser. Som sædvanlige rettigheder kan nævnes retten til at foretage ændringer i projektet og udøve misligholdelsesbeføjelser. Som sædvanlige forpligtelser kan nævnes retten til at foretage betalinger. Derudover kan der lægges vægt på, hvem der har valgt rådgivere og entreprenører.

Eksempelvis et typehusfirma, der bygger med henblik på salg eller udlejning, skal tegne en byggeskadeforsikring.

Undtaget fra forsikringspligten er
· offentlige bygherrer,
· bygherrer, der opfører ny bebyggelse, der er omfattet af Byggeskadefonden,
· bygherrer, der opfører ny bebyggelse, som er dækket af Byggeskadefonden vedrørende bygningsfornyelse,
· bygherrer, der opfører bebyggelse, der ikke er helårsbeboelse, og
· forbrugere, når disse selv står for hele byggeprocessen og indgår aftaler med forskellige håndværkere i forbindelse med opførelsen af boligen (traditionelle fagentrepriser).

Indgår en forbruger en aftale med en entreprenør om, at den pågældende entreprenør opfører eller forestår opførelsen af bebyggelsen, anses den entreprenør for at være bygherren og har dermed pligten til at tegne en byggeskadeforsikring. Reglerne om byggeskadeforsikring har betydning, når en hoved- eller totalentreprenør indgår aftaler direkte med forbrugeren om nyopførelse af en helårsbolig, eller opfører en helårsbolig med det formål at sælge den direkte videre til en forbruger.

Den professionelle bygherre, typehusfirmaet, hoved- eller totalentreprenøren, som forbrugeren har indgået aftale med, kan ikke betinge sig, at forbrugeren selv skal indgå aftaler med en eller flere nærmere angivne entreprenører om opførelsen af en del af boligen, og derved undgå at tegne en byggeskadeforsikring

Kan den kommende bygningsejer selv stå for opførelsen af dele af boligen?
Ja, der er mulighed for, at den kommende bygningsejer selv kan stå for en del af opførelsen af boligen; men det er dog et krav, at det klart fremgår af aftalen med den professionelle bygherre, hvilke arbejder den kommende bygningsejer selv skal udføre eller stå for udførelsen af, og at det ligeledes fremgår af forsikringspolicen, hvilke arbejder bygningsejeren har udført eller fået udført.

Videre er det et krav, at den professionelle bygherre gør den kommende bygningsejer opmærksom på, at de byggeskader, der opstår på det arbejde, der udføres af bygningsejeren, kan undtages fra forsikringsdækningen.

Kommunernes rolle ved ansøgninger om byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse, eller når byggeriet færdigmeldes
Kommunen skal – ved ansøgninger om byggetilladelse indgivet af en professionel bygherre – undersøge, om der er forsikringspligt, og at der er vedlagt et tilbud på en forsikring. Hvis der ikke er vedlagt et tilbud på en byggeskadeforsikring, kan kommunen ikke udstede byggetilladelse.

Når ansøgning om byggetilladelse til et enfamiliehus indgives af en fysisk person, herunder en forbruger, og der ikke er vedlagt et tilbud på en byggeskadeforsikring, skal kommunen gøre opmærksom på, at byggetilladelse er givet, men at der eventuelt er en pligt til at tegne en byggeskadeforsikring.

Kommunen skal for fremtiden tjekke ved ansøgninger om ibrugtagningstilladelse, eller når et byggeri færdigmeldes, at der er dokumentation for, at byggeskadeforsikringen er tegnet, og at forsikringspræmien er betalt; manglende dokumentation begrunder, at ibrugtagningstilladelse ikke udstedes.

Kommunen registrerer i BBR navnet på forsikringsselskabet i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse, og datoen for forsikringens ikrafttræden registreres ved anmodning om ibrugtagningstilladelse eller ved færdigmelding.

Overtrædelse af reglerne om byggeskadeforsikring er bødesanktioneret, hvis en bygherre forsætligt eller groft uagtsomt fortier eller afgiver vildledende oplysninger om forhold, der er af afgørende betydning for, om der skal tegnes en byggeskadeforsikring. Kommunen har mulighed for at pålægge den professionelle bygherre tvangsbøder, hvis byggeriet helt eller delvist er taget i brug, uden at bebyggelsen er forsikret, eller uden at der er indsendt den krævede dokumentation i forbindelse med færdigmelding af byggeriet.

Hvilke skader er dækket af byggeskadeforsikringen?
Byggeskadeforsikringen dækker de alvorlige byggeskader, der opstår på boligen, hvis de kan henføres til fejl begået i forbindelse med opførelsen. Der kan være tale om projekterings-, udførelses- eller materialefejl. Ved vurderingen af, om der er tale om en alvorlig byggeskade, kan der lægges vægt på blandt andet, om forholdet har eller må vurderes at få betydning for personers sikkerhed og sundhed, om arbejdet er udført fagmæssigt korrekt, samt om offentlige forskrifter er overholdt.

Definitionen på en byggeskade er nærmere anført i bekendtgørelsen, og i bekendtgørelsen findes et bilag med forhold, der ikke er en bygningsskade; men begge oplistninger er ikke udtømmende.

Forsikringens løbetid
Byggeskadeforsikringen tegnes til fordel for bygningsejeren og dækker fra aflevering og 10 år frem. Byggeskadeforsikringen følger den bolig, forsikringen er tegnet på, og forsikringen vil, uanset om boligen sælges, dække i 10 år.

For udlejningsejendomme, der ikke skal videresælges, træder forsikringen i kraft på dagen for indflytning i den første lejlighed i henhold til lejekontrakten.

Hvis bygningsejeren konstaterer alvorlige byggeskader på sin bolig, kan bygningsejeren vælge enten at gå direkte til bygherren eller til forsikringsselskabet.

En byggeskade skal udbedres
Hvis en byggeskade er dækket af byggeskadeforsikringen, skal den udbedres, jf. bekendtgørelsens § 15.

Efter en byggeskade er anmeldt hos forsikringsselskabet, eller hvis byggeskaden er konstateret i forbindelse med et eftersyn af boligen, vil forsikringsselskabet underrette den professionelle bygherre herom og opfordre bygherren til at udbedre byggeskaden inden rimelig tid, jf. bekendtgørelsens § 16.

Hvis den professionelle bygherre er gået konkurs, eller han ikke får iværksat en udbedring af byggeskaden, vil forsikringsselskabet stå for udbedringen af byggeskaden.

Forsikringsselskabet kan afvise at yde dækning til et udbedringsarbejde, hvis det er igangsat, inden bygningsejeren har modtaget afgørelse om, at byggeskaden er dækningsberettiget, medmindre det har været nødvendigt for at afværge eller begrænse en byggeskade, jf. bekendtgørelsens § 11.

Afholdelse af 1 og 5 års eftersyn
I forsikringens løbetid på 10 år skal der gennemføres to eftersyn af boligen. Der foretages et 1-års eftersyn og et 5-års eftersyn. 1-års eftersynet foretages tidligst 5 måneder efter, at forsikringen er trådt i kraft, og 5-års eftersynet foretages tidligst 4 år efter, at forsikringen er trådt i kraft.

På baggrund af eftersynene udarbejder den bygningssagkyndige en eftersynsindberetning, som indeholder en registrering af de svigt og skader, der er konstateret på bebyggelsen.

På baggrund af eftersynsindberetningen udarbejder forsikringsselskabet en skadesoversigt, der er en oversigt over de dækningsberettigede byggeskader, der er konstateret på bebyggelsen.

Eftersynsindberetning og skadesoversigt vil blive sendt til bygningsejeren, den sikrede og til de personer, der har udført eller medvirket til udførelsen af arbejder, hvor der er konstateret en dækningsberettiget byggeskade.

Offentliggørelsesordningen
Efter bekendtgørelsen har Erhvervs- og Byggestyrelsen bemyndigelse til at offentliggøre – på internettet – oplysninger om de virksomheder, der har udført eller medvirket til udførelsen af arbejder, hvor der er konstateret en dækningsberettiget byggeskade.

Offentliggørelsen vil omfatte firmanavn, adresse og cvr.nr. og indeholde en beskrivelse af den byggeskade, der er opstået på bebyggelsen, og i hvilket postnummer bebyggelsen er beliggende. Offentliggørelsen vil vare i 2 år.

Offentliggørelsen vil blive udsat eller suspenderet, hvis der anlægges en sag ved en domstol, eller der udtages et klageskrift ved voldgiftsretten om ansvaret for en byggeskade. Der vil herefter ikke ske offentliggørelse, hvis det senere dokumenteres, at der er truffet endelig afgørelse om, at den pågældende virksomhed ikke er ansvarlig for byggeskaden.

Offentliggørelsen vil ikke finde sted, hvis en byggeskade opdages og udbedres inden 1-års eftersynet.

Forsikringsselskabet har hjemmel til at ændre i eftersynsindberetningen eller skadesoversigten, hvis forsikringsselskabet modtager nye oplysninger om en bebyggelses forhold.

Yderligere information:
Erhvervsafdelingen, tlf. 43 43 60 00, fax 43 43 21 03
(T-10/2008)