Stig Høding

Stig Høding

Advokat

7741 1572

Nye muligheder for energirenovering

Med virkning fra den 1. juli 2014 er der indført en række ændringer i lejelovgivningen (lejeloven, boligreguleringsloven, erhvervslejeloven, almen-lejeloven og byfornyelsesloven), der skal give såvel udlejere som lejere incitament til at gennemføre energibesparelser i private boligudlejningsejendomme.

Ændringerne er et opgør med tidligere tiders paradoks, hvor udlejer skulle finansiere energiforbedringer, som lejerne høstede gevinsten af. Nu kan udlejer også få del i energirenoveringsgevinsten. For lejerne betyder de nye regler en mulighed for at opnå øget komfort i lejlighederne og i visse tilfælde også lavere samlede huslejeudgifter som følge af renoveringerne.

Reglerne har følgende hovedelementer:

Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer

Med de nye regler får udlejer mulighed for at gennemføre en huslejestigning, der omfatter lejernes gevinst ved de energimæssige forbedringer. Udgangspunktet er, at lejernes bruttoboligudgift ikke kun omfatter den egentlige husleje, men også betaling af energiforbrug. Giver en energirenovering lejeren så store besparelser i energiforbruget, at det opvejer de hertil hørende huslejestigninger, kan lejerens bruttoboligudgift holdes uændret.

I praksis giver ændringerne udlejeren mulighed for at lade hele investeringen indgå ved beregningen af lejeforhøjelsen – ikke kun de egentlige forbedringsudgifter, men også de tilhørende vedligeholdelsesudgifter.

Det bliver op til ministeren for By, Bolig og Landdistrikter at udarbejde en bekendtgørelse med præcise krav til dokumentationen af totaløkonomien og dermed også til, hvorledes besparelsen beregnes.

Aftalt grøn byfornyelse

Reglerne i lovændringerne om aftalt grøn byfornyelse indeholder følgende:
  • En aftale mellem ejendomsejeren/udlejer og et flertal af lejerne om gennemførelse af energibesparende arbejder i ejendommen, 
  • en aftale mellem et energiselskab og ejendomsejer om tilskud m.v., 
  • mulighed for, at de enkelte kommuner kan yde indfasningsstøtte til nedsættelse af lejeforhøjelser som følge af de energibesparende arbejder, og 
  • mulighed for, at kommunen kan give tilbud om genhusning i ombygningsperioden efter de gældende bestemmelser herom i byfornyelsesloven. 
Med reglerne er der lagt op til en ordning, hvor udlejer og lejer indgår i et forhandlingsforløb, enten med lejer eller udlejer som initiativtager.

Udlejer får som en del af forløbet en forhåndsgodkendelse af huslejestigningen fra huslejenævnet samtidig med, at udlejer tilvejebringer og fremlægger en erklæring fra et certificeret energimærkningsfirma om de foreslåede arbejders energimæssige konsekvenser. Det er afgørende både for udlejer og lejere, at de energimæssige konsekvenser ved gennemførelse af projektet er grundigt belyst, inden aftalen om projektet indgås.

Forhandlingerne skal munde ud i en skriftlig aftale, der er bindende for begge parter - også det mindretal af lejere, der ikke har tiltrådt aftalen.
Med henblik på at understøtte intentionerne i ordningen udarbejdes der et vejledningsmateriale til hjælp for udlejere og lejere.

Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk.2

Bestemmelsen omhandler muligheden for at gennemrenovere et lejemål og efterfølgende udleje det til markedspris. Det kan udlejer fortsat, men der indføres to forudsætninger for at kunne gøre dette:
  • Hele ejendommen er energimærket med minimum energimærke D 
  • Udlejer kan fremlægge dokumenterede energiforbedringer i boligdelen af ejendommen inden for en periode på to år for et samlet beløb på kr. 400,00 pr. m2 brutto-etageareal (2012-niveau).
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter udarbejder retningslinjer omhandlende afgrænsningen mellem forbedringer og vedligeholdelse i forbindelse med energiinvesteringer, herunder fradrag for sparet vedligeholdelse, og udlejerens adgang til at kræve lejeforhøjelse herfor.

Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser

Denne del af ændringer omhandler
  • udlejers mulighed for fra huslejenævnet at få en forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen og den samlede leje efter gennemførelse af en forbedring samt 
  • en bestemmelse om, at den maksimale sagsbehandlingstid for en forhåndsgodkendelse i huslejenævnet ikke må overstige 2 måneder.
Forhåndsgodkendelse medfører, at huslejenævnet ikke efterfølgende kan ændre den forhåndsgodkendte leje, medmindre der foreligger ændrede forhold i forhold til det projekt og det materiale, udlejeren har forelagt huslejenævnet til brug for forhåndsgodkendelsen.

Forhøjelse af råderetsbeløbet

Den maksimale godtgørelse, som lejere i private lejeboliger kan få for gennemførte råderetsarbejder i forbindelse med fraflytning, hæves til 110.252 kr.(2009-niveau), hvilket er det samme godtgørelsesniveau, som lejere i almene lejeboliger har mulighed for at få.

Med forhøjelsen udvides lejernes mulighed for og incitament til at gennemføre forbedringsarbejder i boliger i private udlejningsejendomme, hvor udlejeren ikke har planer om at udføre sådanne arbejder.

Energibesparende foranstaltninger i boligen omfattet af lejerens råderet kunne for eksempel være (men ikke kun) efterisolering, opsætning af forsatsvinduer, montering af termostatventiler og gennemførelse af andre ressourcebesparende foranstaltninger. Herudover vedrører råderetten tillige arbejder vedrørende køkken og bad.

Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug til køling

Der er i den nugældende lejelovgivning ikke hjemmel til, at udlejeren kan kræve, at der opsættes vandmålere til måling af lejernes forbrug af vand.

Det samme gør sig gældende for udlejerens mulighed for at få refunderet sine udgifter til levering af køling til den enkelte lejer ud over lejen.

Med bestemmelsen får udlejer hjemmel i lejelovgivningen til at kræve opsat vandmålere i de enkelte boliglejemål til måling af lejernes individuelle vandforbrug, når opsætningen er påbudt i henhold til lov.

Endvidere er der nu også hjemmel til, at udlejeren i såvel private lejemål, almene boliger som i erhvervslejemål kan forlange opsat målere til fordeling af energiforbruget til køling af de enkelte lejemål, hvis opsætningen er påbudt i henhold til lov. Det være sig, hvor udlejeren selv leverer kølingen via sit eget køleanlæg i ejendommen, eller hvor udlejeren får leveret kølingen fra et kollektivt forsyningsanlæg.

TEKNIQ er den eneste organisation med klart fokus på teknik-og installationsbranchen. Som medlem får du en lang række fordele, der er tilpasset netop dine behov.