Fremskynd generationsskifte af erhvervsejendomme

Jesper Larsen,

Partner

BDO’s skatteafdeling

Når ejendomme skal handles inden for familien, har det i årtier været fast praksis at bruge den særlige +/- 15 %-regel. Det er den regel, der siger, at skattemyndighederne normalt ikke kan rejse kritik af den aftalte pris, hvis denne ikke er lavere end 85 % af den seneste offentlige vurdering.

En regel, der inden for de senere år har givet anledning til mange skattesager, fordi der er blevet større og større afstand mellem markedsværdien og den offentlige vurdering, fordi sidstnævnte har været fastfrosset i en årrække.

Nyt i 2023

I takt med, at der kommer nye offentlige ejendomsvurderinger, afløses den gamle +/- 15 %-regel af en +/- 20 %-regel. Ændringen hænger sammen med, at boligskatterne fremover beregnes på grundlag af 80 % af den offentlige vurdering som følge af den usikkerhed, der altid vil være forbundet med disse.

Den nye regel kommer dog ikke til at gælde for erhvervsejendomme, fordi der for disse fremover slet ikke fastsættes nogen offentlig ejendomsværdi, men kun en grundværdi. Hvordan denne skal fastsættes, er uvist. Skatteministeren har nedsat en arbejdsgruppe til at komme med forslag. Gruppen skal afrapportere medio 2023.

Hvornår der kommer nye ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme er uvist, men i yderligere nok mindst to år vil det formentlig være muligt – og oplagt – at gennemføre generationsskifte af erhvervsejendomme inden for familien under anvendelse af +/- 15 %-reglen.

Noget, der tilmed nu er blevet endnu mere interessant, efter Landsskatteretten i en ny afgørelse har fastslået, at denne regel også kan anvendes for næringsejendomme, hvilket Skattestyrelsen og Skatteåret ellers i flere år har modsat sig.

+/- 15 %-reglen

Ved næringsejendomme forstås ejendomme, som ejeren har købt som led i en erhvervsmæssig virksomhed enten som ejendomshandler eller som bygmester.

Tilbage i tid var begrebet som oftest knyttet til entreprenører samt murer- og tømrermestre, der som led i en personlig dreven virksomhed jævnligt opførte og solgte ejendomme. Over tid er der blevet færre af den slags, fordi de fleste virksomheder nu drives i selskabsform, men der findes stadig et nok ikke ubetydeligt antal - herunder udlejningsejendomme som er gået i arv inden for familien, og som stadig er stemplet som næringsejendomme.

I den netop offentliggjorte afgørelse fastslog Landsskatteretten, at der ikke var hjemmel for skattemyndighedernes årelange praksis om, at +/- 15 %-reglen ikke kan anvendes i forhold til næringsejendomme, idet der ingen steder i reglernes historik kan findes belæg for, at kun visse former for ejendomme skulle være omfattet af reglerne.

BDO: Fremskynd

Der foreligger ingen oplysninger om, at afgørelsen skulle være indbragt for domstolene. Vi betragter derfor afgørelsen som endelig og opfordrer på den baggrund ejere af næringsejendomme til at overveje deres stilling, idet praksisændringen alt andet lige vil gøre det mere attraktivt at fremskynde et generationsskifte, hvis ejerskabet til ejendommen eller ejendommene ønskes besvaret inden for familien.

I mange tilfælde vil der nemlig i så fald ofte kunne spares betydelige beløb i gaveafgift, ligesom skatten af store ejendomsavancer vil kunne udskydes.