Projektgennemgang

Opdateret: 15. aug 2022

Der er ingen lov eller regler som kræver projektgennemgang, men det er en rigtig god idé at lave den alligevel for at sikre, at projektet er bygbart, og så forventningerne mellem bygherre og entreprenør til projektet er afstemt.

Projektgennemgangen er samtidig en mulighed for at få tydeliggjort eventuelle spørgsmål eller uklarheder i forbindelse med projektet, som bygherren og hans rådgivere i så fald kan vejlede om.

Sørg for at skrive spørgsmål, beslutninger eller aftaler fra projektgennemgangen ned, så de kan dokumenteres.

Hør hvordan projektgennemgangen foregår, og hvilke ting du skal være opmærksom på i den forbindelse.

Vedligeholdelse og forringelse

Dette emne handler om, hvor længe I har vedligeholdelsespligten og ansvaret for forringelse af det, der er leveret, dvs. tidspunktet for det, der på jura-sprog hedder "risikoens overgang".

Tidspunktet for risikoens overgang er leveringsdatoen.

I har ansvaret for alt vedrørende jeres del af projektet/opgaven frem til afleveringstidspunktet, mens alt det, der går i stykker efter afleveringstidspunktet er bygherrens risiko.

Det er derfor vigtigt, at I overholder tidsplanen og får projektet færdiggjort og afleveret til tiden, og bliver frigjort for den risiko der ligger i at noget bliver ødelagt, brænder, mv.

Eksemplet med maleren der banker én af vores lamper ned med sin stige illustrerer entreprenørens ansvar for forringelse indtil afleveringstidspunktet, og at entreprenører, der forvolder skade på hinandens arbejde, er bygherren uvedkommende.

Hvis bygherren tager en del af bygningen i brug inden afleveringsdatoen, betragtes det som en delaflevering, hvor risikoen overgår til bygherren.

I disse tilfælde er det dog vigtigt at være opmærksom på, om der i kontrakten er gjort tilføjelser til de entrepriseretlige regler som gør, at I ikke kan få lov til at lave delaflevering.

Byggeherrens ændringsret

Bestemmelsen i AB92 §14 om bygherrens ret til at kræve ekstraarbejder er en særbestemmelse, og ikke en almindelig, aftaleretlig regel.

Bestemmelsen giver bygherren ret til at bestille ekstraarbejder, eller ændringer af projektet, hvis han har lyst. Entreprenøren har således pligt til at levere disse ekstraarbejder, og bygherren kan kun i helt særlige tilfælde vælge en anden entreprenør til arbejdet, f.eks. hvis:

  • Entreprenøren har udført mangelfuldt arbejde (så bygherren kan forvente at ekstraarbejdet også vil være udført med mangler),
  • Entreprenøren er forsinket med projektet (så bygherren har grund til at antage, at ekstraarbejdet også vil blive forsinket)
  • Entreprenøren kræver urimelig betaling for ekstraarbejdet


Husk at ekstraarbejde (projektændringer) også aftales skriftligt (f.eks. i en aftaleseddel, et byggemødereferat, et tilsynsnotat, mv.), så det kan dokumenteres, og så der ikke er tvivl om, at bygherren har bestilt arbejdet.

I forbindelse med ekstraarbejde er det vigtigt, at undersøge konsekvenserne for prisen, leveringstiden eller for sikkerhedsstillelsen. Sørg for at aftale disse forhold med bygherren, og få aftalen på skrift, så den kan dokumenteres.

Pris og mængde af ekstraarbejde
Ekstraarbejde kan udføres enten til en enhedspris, eller (hvis arbejdet ikke står anført på en tilbudsliste) efter aftale, eller som regningsarbejde.

Enhedspriser er priser på ressourcer (f.eks. svendetimer) eller materialer, som entreprenøren har givet faste tilbudspriser på, og som fremgår af en tilbudsliste.

En "løs" enhedspris betyder, at bygherren kan købe disse ydelser i en ubegrænset mængde, forudsat at prisen ikke overstiger 15% af entreprisesummen.

Hvis entreprenøren har lagt en enhedsmængde ind i tilbudslisten, kan bygherren købe ydelserne i denne mængde og op til 100% ekstra - igen forudsat, at prisen ikke overstiger 15% af entreprisesummen.

Byggeherrens tilsyn

Bygherren kan benytte sig af professionelle rådgivere, som f.eks. har erfaring med at projektere, tegne, byggeledelse, mv.

Bygherrens tilsyn - dvs. professionelle rådgivere - varetager bestemte opgaver som f.eks.:

  • Tekniske afklaringer
  • Byggemøder (mødeledelse, referatskrivning, mv.)
  • Indkaldelse til afleveringsforretning
  • Anvisninger af aconto- og slutbetaling til faktisk betaling fra bygherrens side


Bygherrens tilsyn kan ikke:
Bestille ekstraarbejder (med mindre det ligger i deres fuldmagt)

Byggemøder

Byggemødernes formål er at lave en status på byggeriets fremdrift og sikre at projektet gennemføres i overensstemmelse med tidsplanen.

Byggemødet tager ofte også stilling til tekniske eller økonomiske spørgsmål i forhold til projektet.

Spørgsmål, der opstår i forbindelse med selve udførelsen af projektet, håndteres enten via tekniske forespørgsler, eller tages op på byggemøder.

Der er ingen regler for, hvor hyppigt der skal afholdes byggemøder. Det afhænger af situationen. I nogle tilfælde er det nødvendigt med daglige byggemøder, mens det på andre opgaver kun er nødvendigt at mødes én gang om ugen, eller hver 14. dag.

Forberedelsen til byggemødet er vigtig, og det er vigtigt at sørge for, at alle spørgsmål, beslutninger og aftaler bliver skrevet ned og dokumenteret.

Sådan forbereder du dig til byggemøder:

  1. Læs sidste byggemødereferat og sæt dig ind i, hvad der er aftalt
  2. Find ud af, hvor langt I er i jeres proces
  3. Vurdér om de entreprenører, der ligger foran jer bliver færdige til tiden
  4. Gennemgå pladsen og se om der er forhold, som kan give problemer, eller om noget skal på plads


Byggemødet har stor processuel værdi i tilfælde af tvister, og byggemødereferatet har stor bevismæssig værdi. Det er derfor vigtigt at sikre, at byggemødereferater indeholder en præcis gengivelse af det, der er aftalt, eller forhold, som i har gjort gældende på byggemødet.

Hvis I har kommentarer eller indsigelser til byggemødereferatet, så sørg enten for at få referatet præciseret, eller gør skriftlig indsigelse, f.eks. via e-mail til byggelederen, så der er dokumentation for hvad I har gjort indsigelse imod.

Betaling

Hvis arbejdet efter AB92, har man som entreprenør krav på at få betaling fra bygherren 1 gang om måneden for det, der er produceret og for de leverancer, f.eks. materialer, der er modtaget på pladsen.

Det er ikke et krav, at materialer skal være monteret før de kan faktureres.

Når aconto-fakturaen er afsendt, skal entreprenøren efter AB have betaling indenfor 15 arbejdsdage. Bygherren og hans tilsyn har således 15 dage til at vurdere, om der er leveret korrekt ydelse.

Hvis bygherren mener at leverancen er mangelfuld, har han ret til at sige at I kun får delvis betaaling for jeres faktura.

En anden betalingsmodel, som alternativ til månedlig fakturering, er betaling efter en betalingsplan, f.eks. en fast procentdel pr. måned, eller beløb, der udbetales på fastlagte datoer.

Hvis opgaven udføres for private efter AB Forbruger er reglen, at betalingen først sker, når opgaven er leveret.

Det kaldes på jura-sprog "samtidighedsgrundsætning" der betyder, at ydelsen skal leveres før der kan kræves betaling.

Forudbetaling
De almindelige entrepriseretlige regler giver mulighed for at kræve en forudbetaling på til 4 uger før opgaven skal leveres.

Ulempen ved at kræve en forudbetaling er dog, at bygherren så kan kræve sikkerhed for det forudbetalte beløb.

Indeksregulering af entreprisesummen
Hvis projektet/byggeopgaven strækker sig over længere tid, er det relevant med indeksregulering af entreprisesummen, så entreprenøren kompenseres for de omkostningsstigninger, der måtte være i perioden.

Ifølge AB, er prisen er fast i hele byggeperioden, så muligheden for at indeksregulere entreprisesummen er kun tilstede, hvis entreprenøren har benyttet sig af et standardforbehold, som gør det muligt at regulere tilbudssummen, og hvis forbeholdet fremgår af et dokument med en højere prioritet, dvs. som ligger højere i dokumenthierakiet end AB.

Hvis forbeholdet er skrevet ind i entreprenørens tilbud har det således stor betydning for muligheden for at indeksregulere entreprisesummen, om tilbuddet ligger højere eller lavere i dokumenthierakiet end udbudsmaterialet.

Slutregning
Når vi er færdige med aconto-faktureringen og arbejdet er udført, fremsendes slutregningen.

Reglen er, at slutfakturaen kan fremsendes 25 dage efter afleveringen.

Hvis slutfakturaen ikke fremsendes indenfor denne frist, kan bygherren rykke, og entreprenøren har en frist på 10 dage til at fremsende slutfakturaen.

Ved betaling gælder at hvis bygherren er helt eller delvis enig i at I har penge til gode, så skal han betale. Hvis der er noget han ikke mener i skal have betaling for, skal han skriftligt redegøre for årsagen til indsigelsen mod udbetalingen. I så fald kan bygherren holde denne del af betalingen tilbage.

Det er vigtigt i forbindelse med aconto-fakturering at være opmærksom på betalingsbetingelserne. Her kan entreprenøren tjene penge.

Hvis bygherren ikke betaler fakturaerne til den fastlagte tid i overensstemmelse med betalingsbetingelserne, forrentes beløbet fra den dag fakturaen er modtaget.

Sagkyndig beslutning
Hvis der opstår uoverensstemmelse mellem bygherre og entreprenør om betaling, kan man bede om en sagkyndig beslutning. Det er typisk en ingeniør eller en håndværksmester, som besigtiger arbejdet og vurderer, om der er leveret en korrekt ydelse i forhold til aftalegrundlaget.

Hvis den sagkyndige vurderer at arbejdet er udført korrekt, bliver bygherren pålagt at betale. I modsat fald - hvis arbejdet ikke er udført korrekt - får bygherren medhold i, at han kan holde en del af betalingen tilbage indtil entreprenøren har leveret en korrekt ydelse.

Standsningsvarsel
Hvis der ikke fra bygherrens side er gjort indsigelser, og han ikke betaler de fremsendte fakturaer rettidigt, kan entreprenøren true med at standse arbejdet.

Det foregår ved at indsende et skriftligt påkrav - et standsningsvarsel - til bygherren om, at arbejdet indstilles, hvis fakturaen ikke betales senest 5 arbejdsdage fra standsningsvarslet er afsendt. De 5 arbejdsdage regnes fra og med den dag, hvor standsningsvarslet udsendes.

I så fald er det dog vigtigt at være opmærksom på, at der ikke må rigges af på pladsen, før fristen på de 5 arbejdsdage er udløbet.

5 dages reglen skærpes i den nye AB18, hvor varslet nedsættes til 3 arbejdsdage.

Tidsfristforlængelse

Hvis byggetiden - dvs. tidsfristen for, hvornår arbejdet skal begynde og slutte - af forskellige årsager ikke kan overholdes, har entreprenøren lov til - i visse tilfælde - at komme i forsinkelse.

Forudsætningerne for, at denne bestemmelse kan anvendes er dog, at:

  1. Der skal foreligge en forsinkelse, og
  2. Årsagen til forsinkelsen skal være ét (eller flere) af de forhold, der fremgår af AB92, §24, stk. 1, nummer 1-5


Hvis årsagen til forsinkelsen ikke ligger indenfor disse 5 punkter i AB92, kan entreprenøren ikke få tidsfristforlængelse.

De situationer, hvor der kan opnås tidsfristforlængelse er:

Hvor bygherren bestiller ekstraarbejde og gennemfører projektændringer efter AB92 §14. Hvis dette sker er det vigtigt, at I vurderer om ændringerne har indflydelse på produktionstiden og i så fald tager forbehold,

Hvor bygherren har begået en fejl, f.eks. bygherreleverancer, der ikke er kommet til tiden, hvis bygherren ikke har betalt og arbejdet er standset, hvis der er uklarheder i projektet og der ikke kommer svar fra bygherren på fremsendte tilsynsnotater, at bygherren ikke har fået byggetilladelsen på plads, osv.,

Hvis en anden entreprenør er i forsinkelse, og det af den grund ikke er muligt at udføre arbejdet,

Force majeure, dvs. udefrakommende forhold som f.eks. naturkatastrofer, strejker, som entreprenøren ikke har indflydelse på,

Vejr- og klimaforhold, dvs. at vejr- og klimaforholdene er helt usædvanlige for årstiden

Offentlige påbud, f.eks. påbud fra kommunen, arbejdstilsynet, politiarbejde, o.a. som ikke beror på entreprenørens forhold.

Hvad et af disse forhold opstår, eller mistanken herom er tilstede, skal entreprenøren på et byggemøde eller i en skriftlig meddelelse til bygherren tage forbehold for tiden og komme med en begrundelse for, hvorfor.

Det er vigtigt ikke at være tilbageholdende med at fremsende sådanne forbehold.

Som entreprenør skal man dog være opmærksom på, at bestemmelsen har et krav om, at entreprenøren skal søge en forsinkelse undgået eller begrænset ved rimelige dispositioner, f.eks. ved at udnytte ressourcerne anderledes, løse opgaverne i en anden rækkefølge, osv.

Konsekvenser ved overskridelse af tidsplanen

Hvis der ikke er en lovlig grund til at arbejdet forsinkes, kan konsekvensen for entreprenøren være enten:

  • Dagbod, typisk på 1 promille af entreprisesummen pr arbejdsdag
  • Erstatning


Bygherren kan ikke kræve både dagbod og erstatning, men skal vælge én af sanktionerne.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at størrelsen af dagbøder kan variere, ligesom nogle bygherrer regner dagbøder i kalenderdage og ikke i arbejdsdage. Det sidste betyder at der også skal betales dagbøder for forsinkelser hen over weekender og helligdage, og det kan blive meget dyrt.

Fordelen for entreprenøren ved dagbod er, at det et fast beløb, der regnes i promille eller procent af entreprisesummen.

Erstatningskravet kan variere, og hvis en virksomhed f.eks. beregner erstatning for driftstab, kan det blive et meget stort beløb.

Det er derfor vigtigt, at du sætter dig grundigt ind i aftalegrundlagets bestemmelser om dagbod og erstatning.

Entreprenøren har også mulighed for at kræve erstatning fra bygherren for eventuelle meromkostninger ved en forsinkelse efter §24 i AB92.

Det kan f.eks. være godtgørelse for spildtid, forgæves til- og afrigning, prisstigning på materialer, omkostninger ved at holde pladsen vedlige, osv.

I sådanne tilfælde er det vigtigt, at entreprenøren kan dokumentere sit tab, f.eks. gennem tidsregistreringer fra svendene, lejekontrakter, afregninger fra grossister og leverandører, mv.

Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at hvis entreprenøren har mulighed for at få indeksregulering af entreprisesummen, så kan han ikke samtidigt kræve godtgørelse for evt. lønstigninger som følge af en forsinkelse efter AB92, §24. Det vil være dobbeltdækning.

Afleveringsprocessen
Når opgaven nærmer sig færdiggørelsen, skal entreprenøren færdigmelde til bygherren. Færdigmeldingen er jeres signal til bygherren om, at I er klar til at aflevere opgaven.

Færdigmeldingen består i at meddele bygherren, til hvilken dato arbejdet er færdiggjort. Der skal indgives en færdigmelding, uanset om datoen for færdiggørelsen fremgår af tidsplanen.

Når færdigmeldingen fra entreprenøren er indgivet, indkalder bygherren til en afleveringsforretning. Afleveringsforretningen skal finde sted 10 dage efter den dato arbejdet er færdigmeldt til.

Hvis bygherren ikke indkalder til en afleveringsforretning har det den konsekvens, at arbejdet regnes for færdigt på den dato i har færdigmeldt til.

De samme regler gælder, hvis opgaven udføres efter AB Forbruger. Fortæl kunden, at arbejdet er færdigt!

I de nye entrepriseretlige regler i AB 18, mv., er der tale om en helt anden afleveringsproces. Her vil der ofte være indarbejdet en før-afleveringsforretning, som typisk vil ligge ca. 1 måned før den endelige aflevering.

Før-afleveringsprocessen indeholder en gennemgang af arbejdet, hvor der udarbejdes en liste over mangler og udeståender, som skal udbedres og løses inden den endelige aflevering. Formålet med før-afleveringen er at have en afleveringsproces med så få mangler som muligt.

For entreprenøren er afleveringsdatoen en vigtig milepæl. Det er på afleveringsdatoen, at:

  • Eventuelle fejl og mangler ved arbejdet opgøres,
  • Bygherren overtager risikoen
  • Sikkerhedsstillelsen nedskrives fra 15% til 10%
  • Fristen for at afhjælpe evt. fejl og mangler fastsættes
  • Tidspunktet for fremsendelse af slutopgørelse beregnes
  • Bygherrens reklamationsperiode (1 og 5 års frister) er kendt


Ved afleveringsforretningen skal bygherren og dennes evt. rådgivere gennemgå arbejdet og påvise eventuelle fejl og mangler.

Det er vigtigt, at I tydeligt tilkendegiver, om I er enige eller uenige i, om der er tale om fejl og mangler.

De fejl og mangler, som I er enige i, giver I tilsagn om at afhjælpe.

Hvis I mener at der ikke er tale om fejl eller mangler, men at arbejde, der er udført korrekt i henhold til aftalegrundlaget, skal I tilkendegive, at I ikke er enige.

Afgørelsen af, hvorvidt der er tale om fejl eller mangler må så afgøres senere ved et syn og skøn.

På afleveringsforretningen udarbejdes der et afleveringsprotokollat, som underskrives af begge parter, og man får hver udleveret en kopi. Der er her, at eventuelle kommentarer skrives ind.

Hvis afleveringsforretningen (i sjældne tilfælde) gennemføres uden at entreprenøren er tilstede, udarbejder bygherren et afleveringsprotokollatet, som så fremsendes til entreprenøren. I disse tilfælde er det vigtigt at gennemgå protokollatet nøje og gøre indsigelser, hvis der er forhold, som I er uenige i, så det kan dokumenteres, at der er rejst indsigelser.

Mangler
En mangel er den situation, hvor arbejdet ikke er udført håndværksmæssigt korrekt, i overensstemmelse med aftalegrundlaget, eller efter bygherrens anvisninger.

Omkring brug materialer, kan der være et spørgsmål, om de er af "rette kvalitet"? Det kommer dels an på, hvad der er aftalt med bygherren, dels om de materialer, der er benyttet, er "sædvanlig god kvalitet" i forhold til lignende produkter. I så fald er der ikke tale om en mangel.

Hvis bygherren har valgt et bestemt produkt som entreprenøren ikke kan levere, f.eks. hvis producenten er gået konkurs, så foreligger der "umulighed". I tilfælde af umulighed er entreprenøren ikke ansvarlig for manglen, men bygherren skal naturligvis have en reduktion i indkøbsprisen, hvis entreprenøren vælger at anvende et tilsvarende, men billigere produkt.

Husk at det er på afleveringsdatoen at det skal vurderes, om en mangel er tilstede eller ej. Hvis manglen eller svigtet konstateres efter afleveringsdatoen, er det bygherrens risiko og problem.

Entreprenøren har pligt til at afhjælpe konstaterede og accepterede fejl og mangler indenfor en "rimelig frist". Fristen for udbedring er typisk indenfor 14 dage til 4 uger, men kan være længere, f.eks. afhængig af manglens omfang, kompleksitet, produktionstider på materialer, osv.

Husk, når fejlen eller manglen er afhjulpet, at kvittere overfor bygherren, så han er klar over at den er afhjulpet, og tag gerne billeder som dokumentation. Husk også at sætte x på mangellisten, så du har overblik over, hvilke fejl og mangler, der er afhjulpet, og hvilke der fortsat udestår.

Hvis bygherren ikke mener at fejl og mangler er afhjulpet, kan han sende et påkrav, som pålægger entreprenøren at udbedre det inden 10 dage.

Hvis de konstaterede fejl og mangler fortsat ikke er afhjulpet efter 10 dage, kan bygherren for entreprenørens regning hyre en anden til at stå for udbedringen. Regningen trækkes i så fald fra entreprenørens slutopgørelse.

1 og 5 års gennemgang
På selve afleveringsdagen konstateres de synlige fejl og mangler, men formålet med 1 og 5 års eftersyn er at konstatere, om der er skjulte fejl og mangler, dvs. fejl og mangler som ikke var synlige på afleveringsdagen

Det er vigtigt at punktere myten om garanti på installationsarbejde. Det findes ikke. De entrepriseretlige regler indeholder ikke en garanti på det arbejde vi udfører som installatører.

Bygherrens reklamationsfrist på henholdsvis 1 og 5 år er ikke en garantiperiode. Hvis en lampe f.eks. virker på afleveringsdagen, men ikke ved 1 års gennemgangen, så er det bygherrens og ikke entreprenørens problem.

Entreprenøren har et reklamationsansvar, men det er bygherren der skal bevise at der er fejl og mangler. Det skal han gøre på afleveringsdagen, og i forbindelse med 1 og 5 års eftersyn.

Det er vigtigt at I deltager i gennemgangen, og forholder jer til de skjulte fejl og mangler der evt. konstateres ved 1 og 5 års eftersyn. Inddrag gerne eventuelle underleverandører, hvis fejl og mangler som f.eks. skyldes en fejlproduktion.

Ved 1 og 5 års gennemgangen udarbejdes der en protokol med de fejl og mangler som bygherren påberåber sig, og som entreprenøren skal forholde sig til.

Fejl og mangler, som der er enighed om, afhjælper entreprenøren indenfor en rimelig tidsfrist. Hvis entreprenøren ikke er enig, skal I gøre skriftlig indsigelse, og lade det være op til bygherren at beslutte, om og hvordan han vil gå videre.

Uoverensstemmelser om fejl og mangler bliver typisk afgjort gennem syn og skøn.

Syn og skøn gennemføres af en fagkyndig syns- og skønsmand, der udpeges af Voldgiftnævnet for bygge- og anlægsarbejder.

På baggrund af syn og skøn kan Voldgiftnævnet enten afvise bygherrens krav om afhjælpning, eller pålægge entreprenøren af afhjælpe de konstaterede fejl og mangler.

Dette skal i så fald gøres indenfor en rimelig tid.

Konsekvensen ved ikke at afhjælpe fejl og mangler er, at bygherren kan trække på sikkerhedsstillelsen (på 10% af entreprisesummen, som stadig står på en garanti), eller på de 2%, som er tilbage på 5 års dagen.

Gå til del 3 af e-læringen:
Rammer og regler på arbejdsmarkedet


Gå tilbage til start:
Ny som leder - modul 2 - e-læring