Det er ikke nok, at køber og sælger i en købsaftale har skrevet under på, at køber overtager sælgers momsreguleringsforpligtelse. Sælger frigøres kun, hvis Skattestyrelsen positivt underrettes om overdragelsen.
Fast ejendom anses momsmæssigt for et investeringsgode. Det betyder, at momsen af byggeomkostningerne kan fratrækkes, hvis opførelsen sker med henblik på anvendelse til en momspligtig aktivitet, fx momspligtig udlejning, men at den fratrukne moms skal tilbagebetales helt eller delvist, hvis ejendommens anvendelse senere ændres, fx overgår til momsfri udlejning.
Når det gælder moms af opførelsesudgifter samt af om- og tilbygningsomkostninger, bortfalder reguleringsforpligtelsen efter 10 år. Når det gælder udgifter til reparation og vedligeholdelse af fast ejendom bortfalder forpligtelsen – der kun omfatter arbejder for mere end 100.000 kr. årligt – efter fem år.
Et momsfrit salg af en fast ejendom sidestilles med overgang til ikke-fradragsberettiget anvendelse, hvilket som udgangspunkt udløser momsreguleringsforpligtelsen hos sælger.
Ved salg af en ”gammel” ejendom, skal sælger – når salget er fritaget for moms – som udgangspunkt tilbagebetale den del af de tidligere fratrukne moms, der vedrører den resterende reguleringsperiode. Reguleringen opgøres forholdsmæssigt med 1/10 pr. resterende år.
Reguleringsforpligtigelsen kan dog overdrages til køberen, hvis denne viderefører den momspligtige aktivitet, fx momspligtig udlejning. I så fald kan resultatet blive, at ingen del af den oprindeligt fratrukne moms skal tilbagebetales.
En overdragelse af forpligtelsen forudsætter, at køber er eller bliver momsregistreret, og at køber anvender ejendommen til momspligtige formål i mindst samme omfang som sælger. Hvis købers momspligtige anvendelse er mindre end sælgers, kan forpligtelsen kun overdrages forholdsmæssigt. Sælger skal i så fald betale forskellen.
Der gælder samme regler, når en fast ejendom – både ”nye” og ”gamle” – overdrages i forbindelse med en momsfri virksomhedsoverdragelse. Også her har køberen mulighed for at overtage sælgers resterende momsreguleringsforpligtelse og under samme betingelser som ved et momsfrit salg alene af ejendommen.
Hvis en given handel ikke kan anses for en virksomhedsoverdragelse i momsmæssig forstand, skal de enkelte aktiver momsbehandles hver for sig. En fast ejendom kan i så fald i stedet være omfattet af reglerne for et momsfrit salg af en sådan, jf. ovenfor.
Både ved ejendomshandler og ved virksomhedsoverdragelser er det vigtigt, at reguleringsforpligtelsen opgøres korrekt, og at det klart fremgår af aftalen mellem parterne, om og i hvilket omfang køber overtager forpligtelsen.
I forhold til Skattestyrelsen frigøres sælgeren dog kun for sin forpligtelse, hvis køberen overfor Skattestyrelsen bekræfter at have overtaget denne. Noget som mange desværre overser. Erklæringsafgivelsen overfor Skattestyrelsen kan ske digitalt.
Manglende erklæring kan betyde, at Skattestyrelsen kræver restforpligtelsen indbetalt af sælgeren med tillæg af renter tilbage til det tidspunkt, hvor indbetalingen skulle være sket. Se i denne forbindelse eventuelt denne afgørelse, der ganske vist handler om en reguleringsforpligtelse for driftsmidler, men som viser, hvad der kan ske, hvis formalia ikke overholdes.
Det er ikke helt klart, om manglende indsendelse af en erklæring kan repareres på bagkant. Det er dog vores vurdering, at det altid er bedre at gøre noget sent end aldrig, og at Skattestyrelsen formentlig som udgangspunkt vil lægge også en for sent indsendt erklæring til grund.
