14 års ventetid på ejendomsvurderinger

Af Mikael Risager,

Partner i BDO’s skatteafdeling

Ejendomsvurderingerne har – som bekendt – været suspenderet siden 2013. For erhvervsejendomme betyder det, at ejendomsvurderingen fra 2012 er blevet videreført og danner grundlag for ejendomsbeskatningen, indtil en vurdering efter det nye system ligger klar.

Selvom den nye ejendomsvurderingslov trådte i kraft den 1. januar 2018, er det kun ca. 50.000 nye ejerboligvurderinger, der er blevet udsendt. Erhvervsejendomsvurderingerne lader fortsat vente på sig.

Det er bestemt rent principielt, at man vurderer erhvervsejendomme efter det nye system for første gang den 1. marts 2021. Vurderingen skal danne grundlag for beskatningen i 2023. Men sådan ser det ikke ud til at gå.

I skrivende stund ligger et nyt lovforslag til høring; her foreslår man, at den skattemæssige virkningsperiode for 2021-vurderingen skal forlænges til også at gælde frem til og med 2025 i form af indeksering af den foreløbigt fastsatte 2023-værdi. Formålet er, at vurderinger og beskatningsgrundlag er synkroniseret med udgangen af 2027 for erhvervsejendomme.

Nye vurderingsnormer

Skatteministeriet måtte i 2021 erkende, at den ellers besluttede vurderingsnorm for erhvervsejendomme ikke kunne realiseres. Derfor blev reglerne ændret, så erhvervsejendomme kun vil modtage en grundværdivurdering som grundlag for beskatningen. Ikke længere en vurdering af værdien af hele ejendommen.

Grundværdien fastsættes ud fra, hvad ejendommens grundværdi ville være, hvis den alternativt skulle anvendes til boligformål – det er uafhængigt af, om ejendommen faktisk kan anvendes hertil. Herefter nedskalleres værdien ud fra objektivt fastsatte satser. Værdien fastsættes eksklusive moms, medmindre erhvervsejendommen anvendes til beboelsesformål – her fastsættes værdien inklusive moms.

Grundskyld og dækningsafgift

Den ændrede vurderingsnorm påvirker både beregningen af grundskyld og dækningsafgift.

I forlængelse af den ændrede vurderingsnorm omlagdes grundlaget for dækningsafgiftsberegningen.

Med virkning fra 1. januar 2022 skal dækningsafgiften beregnes og opkræves på baggrund af grundværdien. Det har hidtil ellers været den såkaldte forskelsværdi (forskellen mellem ejendomsværdien og grundværdien), som har dannet base for beregningen. For skatteårene 2022 og 2023 opkræves derfor en midlertidig dækningsafgift; opkrævning sker på baggrund af den seneste kendte offentlige vurdering (i praksis vurdering fastsat ud fra det gamle system, nedsat med 20 %), men med de nye dækningsafgiftspromiller for 2022.

Loft på stigningerne

Med virkning fra den 1. januar 2022 gælder det, at de kommunale grundskyldspromiller og de kommunale dækningsafgiftssatser ikke kan sættes op i perioden frem til 2028.

I øvrigt er der fortsat aftalt begrænsninger for grundskyldsstigninger. Det betyder, at grundskyld årligt maksimalt kan stige med 2,8 %. Det gælder indtil videre til 2024.

For skatteårene 2022-2028 kan promillerne for dækningsafgift, hverken for erhvervsejendomme eller offentlige ejendomme, fastsættes højere end promillerne for skatteåret 2020

Det står ikke længere klar, om den oprindelige aftalte 20-årige indfasning af ny grundskyld og dækningsafgift, indgår i de senere justeringer til den oprindelige aftale.